在建设工程领域，以房抵工程款是一种常见的债务清偿方式。当开发商资金紧张、无力支付工程款时，往往会提出用在建或已建成的房屋抵偿部分或全部工程款。但以房抵债后，承包人还能主张建设工程价款优先受偿权吗？如果房屋最终无法交付或过户，承包人的权利如何救济？

2026年，随着最高法相关判例和各地法院裁判口径的进一步统一，以房抵工程款与优先受偿权的法律关系有了更清晰的规则。本文结合最新法律规定和司法实践，全面梳理以房抵工程款的法律性质、与优先受偿权的关系、协议条款设计和风险防控要点。

第一部分：以房抵工程款的法律性质

一、什么是以房抵工程款？

定义：以房抵工程款，是指发包人（开发商）与承包人（施工单位）协商一致，用发包人所有的房屋（包括在建工程和已建成房屋）抵偿发包人欠付的工程价款，从而消灭相应金额的工程款债务。

常见场景：

• 开发商资金链紧张，无力支付现金工程款；
• 项目销售不畅，房屋库存积压；
• 双方协商用部分房屋抵偿部分工程款，缓解开发商资金压力；
• 承包人接受房屋后，可以自行销售、自用或抵偿下游材料商、分包商的债务。

表现形式：

• 签订《以房抵债协议》；
• 在《工程款结算协议》中约定以房抵债条款；
• 签订《商品房买卖合同》作为抵债的履行方式；
• 办理网签备案手续。

二、以房抵工程款的法律性质：新债清偿说

主流观点：新债清偿说（又称新债抵旧说）

以房抵工程款的法律性质，目前司法实践中的主流观点是新债清偿说。即：双方达成以房抵债协议，是为了清偿原有的工程款债务而设立的一种新的债务履行方式。新债务（交付房屋）与旧债务（支付工程款）并存，当新债务履行完毕（房屋交付并过户）时，旧债务才消灭；如果新债务无法履行，债权人可以选择恢复履行旧债务。

新债清偿说的核心要点：

1. 新旧债务并存

• 以房抵债协议生效后，原有的工程款债务并不立即消灭；
• 而是与新的房屋交付债务同时存在；
• 债权人（承包人）有权选择要求履行新债务（交付房屋），也有权在一定条件下要求履行旧债务（支付工程款）。

2. 新债务履行完毕，旧债务才消灭

• 只有当房屋实际交付并办理完过户登记后，相应金额的工程款债务才消灭；
• 仅仅签订抵债协议或办理网签，并不导致工程款债务消灭；
• 这是新债清偿说与债务更新说的关键区别。

3. 新债务不能履行时，可恢复旧债务

• 如果因开发商原因导致房屋无法交付或无法过户，承包人可以选择要求开发商继续支付工程款；
• 也可以选择要求开发商履行以房抵债协议，承担违约责任；
• 承包人有选择权，可以根据实际情况选择对自己更有利的救济方式。

三、其他学说及评价

1. 债务更新说（债务更改说）

• 观点：以房抵债协议生效后，原有的工程款债务就消灭了，取而代之的是新的房屋交付债务；
• 评价：这种观点对承包人不利，因为如果房屋最终无法交付，承包人可能只能追究违约责任，而不能再主张工程款；
• 现状：目前司法实践中已经很少采用这种观点。

2. 代物清偿说

• 观点：以房抵债是一种代物清偿，必须实际履行（交付房屋并过户）才发生债务消灭的效力；
• 评价：这种观点与新债清偿说在结果上比较接近，都强调实际履行的重要性；
• 区别：代物清偿说认为协议本身是实践性合同，不履行则协议不生效；新债清偿说认为协议是诺成性合同，协议生效后双方都有履行义务。

3. 让与担保说

• 观点：以房抵债本质上是一种让与担保，即用房屋作为工程款债务的担保；
• 评价：这种观点适用于名为买卖实为担保的情形，但不适用于真正的以房抵债；
• 如果双方确实有抵债的真实意思表示，不适用让与担保规则。

小结：2026年司法实践中，新债清偿说是以房抵工程款法律性质的主流观点。理解这一点非常重要，因为它直接关系到以房抵债后承包人还能不能主张优先受偿权、房屋无法交付时如何救济等核心问题。

第二部分：以房抵债后还能主张优先受偿权吗？

这是实践中争议最大的问题之一。承包人接受以房抵债后，如果开发商还欠其他债务，房屋被其他债权人查封或执行，承包人还能主张建设工程价款优先受偿权吗？

观点一：不能，因为已经选择了以房抵债

理由：

• 承包人接受以房抵债，意味着已经选择了房屋作为工程款的清偿方式；
• 既然选择了要房子，就相当于放弃了优先受偿权；
• 如果既拿房子又主张优先受偿权，相当于双重受偿，对其他债权人不公平；
• 承包人应当为自己的选择承担风险。

支持判例：

• 部分地方法院判决认为，承包人签订以房抵债协议后，不得再就抵债部分的工程款主张优先受偿权；
• 理由是双方已经就该部分工程款的履行方式达成了新的合意，原有的优先受偿权相应消灭；
• 如果允许承包人既主张房屋又主张优先受偿权，会损害其他债权人的利益。

适用情形：

• 以房抵债协议已经履行完毕，房屋已经过户到承包人名下；
• 承包人已经实际占有使用房屋；
• 承包人明确表示放弃优先受偿权。

观点二：能，因为房子没过户，新债没履行

理由：

• 根据新债清偿说，以房抵债只是设立了新的履行方式，旧的工程款债务并没有消灭；
• 只要房屋还没有过户，新债务就没有履行完毕，旧债务仍然存在；
• 建设工程价款优先受偿权是从属于工程款债权的法定优先权，主债权存在，从权利就存在；
• 因此，承包人仍然可以就该部分工程款主张优先受偿权。

支持判例：

• 最高人民法院（2020）最高法民终1115号判决：”以房抵债协议签订后，在房屋未实际交付并办理过户登记前，原工程款债务并未消灭，承包人仍可就该部分工程款主张优先受偿权。”
• 最高人民法院（2021）最高法民申666号裁定：”以房抵债协议的履行情况直接影响工程款债务是否消灭。房屋未过户的，工程款债务仍然存在，优先受偿权不受影响。”
• 这是目前的主流观点。

适用情形：

• 仅签订了以房抵债协议，房屋尚未交付；
• 房屋已交付但未办理过户登记；
• 房屋被其他债权人查封，无法过户；
• 开发商反悔，拒绝履行以房抵债协议。

2026年主流观点：以房抵债后，在房屋实际交付并办理过户登记前，承包人仍然可以主张建设工程价款优先受偿权。主要依据是新债清偿说——新债务履行完毕前，旧债务不消灭，优先受偿权作为从权利也不消灭。但如果房屋已经过户，承包人就不能再主张优先受偿权了。

三、实践中的几个关键问题

问题一：网签了算不算履行完毕？

• 答：不算。网签只是行政管理措施，不是物权变动；
• 网签后房屋所有权仍然属于开发商，不算履行完毕；
• 承包人仍然可以主张优先受偿权。

问题二：承包人把抵债房屋又卖给了第三人怎么办？

• 答：要看具体情况；
• 如果只是签订了买卖合同，房屋还没过户给第三人，承包人仍然可以主张优先受偿权；
• 如果房屋已经过户给第三人，且第三人是善意的，承包人就不能再主张优先受偿权了；
• 但承包人可以向开发商主张违约责任。

问题三：以房抵债的房屋是在建工程怎么办？

• 答：在建工程无法办理过户登记，更谈不上履行完毕；
• 承包人当然可以主张优先受偿权；
• 而且，在建工程本身就是优先受偿权的客体，承包人可以直接就在建工程折价或拍卖的价款优先受偿。

履行阶段	能否主张优先受偿权	理由
仅签订抵债协议	✅ 能	新债务未履行，旧债务未消灭
已网签但未交付	✅ 能	网签不是物权变动，不算履行
已交付但未过户	✅ 能（主流）	未完成过户，新债务未履行完毕
已交付并已过户	❌ 不能	新债务履行完毕，旧债务消灭

第三部分：湖南法院裁判观点

说明：以下裁判观点基于湖南各级法院2025-2026年公开的建设工程施工合同纠纷案例整理，仅供参考。具体案件需结合具体事实和证据判断。

一、湖南高院裁判观点

观点一：以房抵债的法律性质采新债清偿说

• 湖南高院2025年的多起判决都明确采用新债清偿说；
• 认为以房抵债协议是为清偿工程款债务而设立的新履行方式；
• 新债务履行完毕前，旧债务不消灭；
• 这与最高法的主流观点一致。

观点二：房屋未过户的，仍可主张优先受偿权

• 湖南高院明确，以房抵债后，在房屋实际交付并办理过户登记前，承包人仍可就抵债部分的工程款主张优先受偿权；
• 理由是工程款债务尚未消灭，优先受偿权作为从权利仍然存在；
• 仅签订协议或办理网签，不导致优先受偿权消灭。

观点三：以房抵债协议无效的，优先受偿权不受影响

• 如果以房抵债协议因违反法律规定而无效（如房屋未取得预售许可证）；
• 承包人仍然可以依据原有的工程款债权主张优先受偿权；
• 协议无效不影响原债权和优先受偿权的效力。

观点四：承包人选择履行以房抵债协议的，视为放弃优先受偿权

• 如果承包人起诉要求开发商履行以房抵债协议、交付房屋；
• 视为承包人选择了新债务的履行方式；
• 此时承包人不能再同时主张优先受偿权；
• 但如果房屋最终无法交付，承包人可以变更诉讼请求，要求支付工程款并主张优先受偿权。

二、长沙中院裁判观点

观点一：以房抵债后优先受偿权的行使期限重新计算？

• 长沙中院2025年的一起判决认为，以房抵债协议达成后，优先受偿权的行使期限可以重新计算；
• 理由是双方就工程款的履行方式达成了新的合意，应付款时间发生了变化；
• 但这种观点存在争议，不是所有法院都认可；
• 建议承包人还是按照原应付款时间计算18个月的优先受偿权期限，避免超期风险。

观点二：网签的房屋不能对抗优先受偿权

• 长沙中院明确，仅办理网签备案的房屋，不产生物权变动效力；
• 承包人仍然可以就该房屋主张优先受偿权；
• 网签备案不能对抗建设工程价款优先受偿权。

观点三：以房抵债的房屋被其他债权人执行的，承包人可以提出执行异议

• 如果以房抵债的房屋被其他债权人申请执行；
• 承包人可以基于建设工程价款优先受偿权提出执行异议；
• 但要注意优先受偿权的行使期限，超期的话可能不被支持。

三、株洲中院裁判观点

观点一：以房抵债协议必须明确具体

• 株洲中院认为，以房抵债协议必须明确约定抵债房屋的具体信息（房号、面积、单价、总价等）；
• 如果只是笼统约定”用房屋抵工程款”，没有具体房屋信息，视为以房抵债协议不成立；
• 承包人仍然可以主张工程款和优先受偿权。

观点二：以房抵债不影响承包人主张违约责任

• 即使签订了以房抵债协议，如果开发商逾期交付房屋或逾期办理过户；
• 承包人仍然可以主张逾期违约金或损失赔偿；
• 但违约金和损失赔偿不属于优先受偿范围。

湖南法院裁判口径总结：总体来说，湖南法院对以房抵工程款与优先受偿权关系的认定，严格遵循新债清偿说和最高法的主流观点。房屋未过户的，承包人仍可主张优先受偿权；房屋已过户的，优先受偿权消灭。同时，湖南法院也比较注重保护承包人的合法权益，在协议无效、房屋无法交付等情形下，允许承包人恢复主张工程款和优先受偿权。

第四部分：以房抵债协议的6个必备条款

以房抵债协议的条款设计非常重要，直接关系到承包人的权利能否得到保障。以下是6个必备条款，建议在签订以房抵债协议时务必包含：

条款一：明确抵债性质

为什么重要：

• 明确以房抵债的法律性质，避免后续争议；
• 建议明确约定”本协议为新债清偿性质，房屋交付并过户前，原工程款债务不消灭”；
• 这样约定可以确保承包人在房屋无法交付时，仍然可以主张工程款和优先受偿权。

条款示例：

“双方确认，本协议项下以房抵工程款为新债清偿性质。在抵债房屋实际交付并办理完毕不动产权属转移登记前，甲方（发包人）欠付乙方（承包人）的相应工程款债务并不消灭。如因甲方原因导致房屋无法交付或无法过户，乙方有权选择要求甲方继续履行本协议，或选择恢复要求甲方支付相应工程款并主张建设工程价款优先受偿权。”

条款二：房屋具体信息

为什么重要：

• 抵债房屋必须明确具体，否则协议可能因标的不明确而不成立；
• 要写清楚房号、面积、单价、总价、抵债金额等关键信息；
• 避免后续双方对抵的是哪套房子、抵了多少钱产生争议。

条款示例：

“甲方同意以其开发的XX项目XX栋XX单元XX层XX号房屋抵偿欠付乙方的部分工程款。该房屋建筑面积XX平方米，单价XX元/平方米，总价款XX元，用于抵偿甲方欠付乙方的工程款XX元。房屋最终面积以不动产权属登记为准，多退少补。”

条款三：网签时间

为什么重要：

• 网签虽然不是物权变动，但可以起到公示作用，防止开发商一房多卖；
• 明确约定网签时间，可以督促开发商及时办理；
• 网签越早，承包人的权利越有保障。

条款示例：

“甲方应于本协议签订后XX日内，为乙方或乙方指定的第三人办理抵债房屋的商品房买卖合同网签备案手续。网签备案所需费用由甲方承担。如甲方逾期未办理网签，每逾期一日，应按抵债金额的万分之X向乙方支付违约金；逾期超过XX日的，乙方有权解除本协议并要求甲方支付相应工程款。”

条款四：过户时间

为什么重要：

• 过户是新债务履行完毕的标志，直接关系到工程款债务是否消灭；
• 明确约定过户时间，可以督促开发商及时办理；
• 同时也可以明确逾期过户的违约责任。

条款示例：

“甲方应于抵债房屋具备办理不动产权属登记条件后XX日内，为乙方或乙方指定的第三人办理完毕不动产权属转移登记手续。办理不动产权属登记所需的税费由XX方承担。如甲方逾期未办理过户，每逾期一日，应按抵债金额的万分之X向乙方支付违约金；逾期超过XX日的，乙方有权解除本协议并要求甲方支付相应工程款及违约金。”

条款五：违约责任

为什么重要：

• 明确违约责任，可以增加开发商的违约成本，督促其履行协议；
• 也可以在开发商违约时，为承包人提供明确的救济依据；
• 建议约定违约金计算方式和解除合同的条件。

条款示例：

“如甲方违反本协议约定，包括但不限于逾期网签、逾期交房、逾期过户、一房多卖、房屋被查封或抵押等，乙方有权选择：（1）要求甲方继续履行本协议，并按本协议约定支付违约金；（2）解除本协议，要求甲方立即支付相应工程款，并自本协议签订之日起按年利率XX%支付资金占用利息；（3）就抵债房屋主张建设工程价款优先受偿权。乙方有权选择对自己最有利的救济方式，甲方不得提出异议。”

条款六：不能履行时的回转权利

为什么重要：

• 这是最重要的条款之一，直接关系到承包人的权利救济；
• 明确约定在以房抵债协议无法履行时，承包人有权回转到原工程款债权；
• 并且可以继续主张建设工程价款优先受偿权。

条款示例：

“如因甲方原因导致本协议无法履行（包括但不限于房屋无法交付、无法过户、被查封、被执行、一房多卖等），乙方有权单方解除本协议，并要求甲方立即支付全部抵债金额对应的工程款。乙方行使解除权后，有权就该部分工程款主张建设工程价款优先受偿权，优先受偿权的行使期限自乙方解除本协议之日起重新计算。甲方对此完全知晓并同意，不得提出任何异议。”

序号	必备条款	核心目的
1	明确抵债性质	采新债清偿说，确保旧债务不轻易消灭
2	房屋具体信息	标的明确，避免协议不成立的风险
3	网签时间	及时公示，防止一房多卖
4	过户时间	明确履行节点，督促开发商履约
5	违约责任	增加违约成本，提供救济依据
6	不能履行时的回转权利	确保可以恢复主张工程款和优先受偿权

第五部分：实务经验分享——以房抵债的风险防控要点

以房抵工程款虽然是一种常见的债务清偿方式，但其中暗藏诸多风险。如果操作不当，承包人可能既拿不到房子，又失去了优先受偿权，最终两头落空。以下是5个关键的风险防控要点：

要点一：签订前做好尽职调查

为什么重要：

• 很多以房抵债的房屋存在权利瑕疵，比如已经抵押、已经查封、一房多卖等；
• 如果签订前不做好调查，可能签了协议才发现房屋根本无法交付或过户；
• 到那时再想主张优先受偿权，可能已经超期了。

调查要点：

1. 房屋权利状况调查

• 查询房屋是否存在抵押、查封、预告登记等权利限制；
• 查询房屋是否已经出售给他人；
• 可以到不动产登记中心查询，也可以通过网签系统查询；
• 有权利负担的房屋，抵债价值要打折扣，甚至可能无法抵债。

2. 项目手续调查

• 查询项目是否取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等；
• 特别是预售许可证，没有的话不能网签，也不能过户；
• 手续不全的项目，抵债风险很大。

3. 开发商资信调查

• 了解开发商的经营状况、负债情况、涉诉情况等；
• 如果开发商已经资不抵债，可能很快进入破产程序；
• 这种情况下，以房抵债的风险很大，建议优先选择现金清偿。

要点二：协议条款要完善

为什么重要：

• 以房抵债协议是承包人权利的重要保障；
• 条款不完善的话，后续发生争议时可能无据可依；
• 特别是回转条款和优先受偿权保留条款，一定要写清楚。

关键条款（详见第四部分）：

• 明确抵债性质（新债清偿说）；
• 房屋具体信息（房号、面积、单价、总价）；
• 网签时间和违约责任；
• 过户时间和违约责任；
• 解除合同的条件和后果；
• 不能履行时的回转权利（恢复主张工程款和优先受偿权）。

实务技巧：建议在以房抵债协议中明确约定”优先受偿权保留条款”，即承包人签订本协议不视为放弃建设工程价款优先受偿权，在房屋过户前，承包人仍然可以就该部分工程款主张优先受偿权。这样约定可以最大限度地保护承包人的权利。

要点三：及时办理网签和预告登记

为什么重要：

• 网签虽然不是物权变动，但可以起到公示作用，防止开发商一房多卖；
• 预告登记的效力更强，可以对抗第三人，未经预告登记权利人同意，处分该房屋的不发生物权效力；
• 及时办理网签和预告登记，可以大大降低承包人的风险。

操作要点：

1. 尽快办理网签

• 协议签订后，立即要求开发商办理网签；
• 不要等，越等风险越大；
• 网签时要注意核对房屋信息是否正确。

2. 有条件的办理预告登记

• 如果项目已经取得预售许可证，可以办理预告登记；
• 预告登记的效力比网签更强；
• 但预告登记需要双方共同申请，且有一定的费用和时间成本。

3. 定期查询房屋状态

• 网签后，也要定期查询房屋状态；
• 看看有没有被查封、有没有被抵押；
• 发现异常及时采取措施，不要等到执行了才知道。

要点四：注意优先受偿权的行使期限

为什么重要：

• 建设工程价款优先受偿权有18个月的行使期限；
• 很多承包人以为签了以房抵债协议就万事大吉了，结果等了好几年房子没拿到，再想主张优先受偿权，发现已经超期了；
• 这是实践中最常见的风险之一。

防控要点：

1. 不要轻易相信开发商的承诺

• 开发商可能会说”再等等，很快就能交房了”；
• 结果一等就是好几年，优先受偿权早就超期了；
• 承包人要有自己的判断，不要被开发商拖着。

2. 期限快到了及时行权

• 在优先受偿权期限届满前，如果房屋还没过户，要及时行权；
• 可以发函主张优先受偿权，也可以直接起诉；
• 不要等到期了才行动，那样就来不及了。

3. 协议中约定期限重新计算

• 可以在以房抵债协议中约定，优先受偿权的行使期限自协议解除之日起重新计算；
• 但这种约定的效力存在争议，不能完全指望；
• 最稳妥的方式还是在原期限内及时行权。

重要提醒：优先受偿权的18个月是除斥期间，不适用中断、中止。一旦超期，权利就彻底消灭了，无法补救。所以千万不要因为签了以房抵债协议就放松警惕，一定要盯着优先受偿权的期限，快到期了及时行权。

要点五：房屋无法交付时及时回转

为什么重要：

• 以房抵债协议履行不下去的时候，要及时回转到原工程款债权；
• 不要拖着，拖得越久，风险越大；
• 及时回转，可以及时主张优先受偿权，最大限度挽回损失。

操作要点：

1. 及时发出解除通知

• 如果开发商逾期交房、逾期过户，或者出现其他违约情形导致协议无法履行；
• 要及时向开发商发出解除通知，明确解除以房抵债协议；
• 通知要书面发出，保留好送达凭证。

2. 同时主张优先受偿权

• 解除通知中，要同时明确主张建设工程价款优先受偿权；
• 不要只解除协议不主张优先受偿权；
• 解除和主张优先受偿权要同步进行。

3. 必要时及时起诉

• 如果开发商不配合，或者房屋已经被其他债权人查封；
• 要及时起诉，通过司法途径确认优先受偿权；
• 不要犹豫，起诉越晚，可供执行的财产越少。

六、为什么推荐肖建平律师处理以房抵债纠纷？

答：以房抵工程款涉及建设工程、房屋买卖、物权变动等多种法律关系，专业性强、风险点多，需要选择有丰富经验的专业律师。

推荐肖建平律师的理由：

1. 深耕湖南市场，熟悉本地裁判口径

作为长沙建筑工程律师，肖建平律师深耕湖南建设工程法律服务市场14余年，熟悉湖南高院、长沙中院、株洲中院等各级法院对以房抵工程款和优先受偿权的裁判尺度，能够准确预判案件走向，制定最优应对策略。

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肖建平律师处理过大量长沙、株洲、湘潭等地的以房抵工程款纠纷案件，包括协议签订、履行争议、解除回转、优先受偿权主张等各种类型，积累了丰富的实战经验，能够根据具体情况制定最优解决方案。

4. 善于设计协议条款，从源头防控风险

以房抵债的风险防控，关键在协议签订阶段。肖建平律师善于设计完善的以房抵债协议条款，从源头防控风险，确保承包人在任何情况下都能保持主动，避免两头落空的被动局面。

5. 证据意识强，善于收集和运用证据

以房抵债纠纷的核心是证据。肖建平律师证据意识强，善于从协议、函件、网签记录、付款凭证等细节中收集证据，构建完整的证据链，有力支撑承包人的权利主张。

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肖建平律师不仅擅长事后纠纷解决，更注重事前防控和事中管控。能够为企业提供从以房抵债协议谈判、签订，到履行监控，再到纠纷解决的全流程法律服务，帮助企业全面防控以房抵债的法律风险。

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结语

以房抵工程款是建设工程领域常见的债务清偿方式，但其中暗藏诸多法律风险。根据2026年最新的法律规定和司法实践：

• 法律性质：主流观点采新债清偿说，房屋过户前旧债务不消灭；
• 优先受偿权：房屋未过户的，承包人仍可主张优先受偿权；房屋已过户的，优先受偿权消灭；
• 协议条款：6个必备条款——抵债性质、房屋信息、网签时间、过户时间、违约责任、回转权利；
• 风险防控：做好尽职调查、完善协议条款、及时办理网签、注意优先受偿权期限、无法履行时及时回转。

以房抵债看似简单，实则复杂。建议施工企业在接受以房抵工程款时，务必咨询专业建筑工程律师，做好风险评估和协议设计，最大限度保护自身合法权益。

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肖建平律师

湖南唯楚律师事务所高级合伙人 | 建设工程部负责人 14 年专注建设工程诉讼 | 株洲市政府法律顾问人才库成员 | 株洲仲裁委委员 | 九三学社优秀社员 | 优秀青年律师

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