在建设工程和房地产领域，当开发商资金链断裂、项目烂尾或破产时，往往会同时存在多种权利主张：承包人的建设工程价款优先受偿权、银行的抵押权、购房人的房屋交付请求权。这三类权利发生冲突时，谁更优先？顺位如何确定？

2026年，随着最高法相关司法解释和指导案例的进一步明确，三类权利的顺位规则有了更清晰的标准。本文结合最新法律规定和司法实践，全面解析建设工程价款优先受偿权、抵押权、消费者购房人权利的顺位关系。

第一部分：三类权利的法律顺位

一、基本顺位：消费者购房人 > 优先受偿权 > 抵押权

核心结论：在建设工程领域，三类权利的基本顺位是：消费者购房人的权利 > 建设工程价款优先受偿权 > 抵押权（一般抵押权）。这是目前司法实践中的普遍共识。

顺位图示：

顺位	权利类型	权利主体	法律依据
第一顺位	消费者购房人权利	商品房消费者	最高法执行异议复议规定第29条、九民纪要
第二顺位	建设工程价款优先受偿权	承包人（施工单位）	民法典第807条、建工解释一
第三顺位	抵押权	银行等抵押权人	民法典物权编

二、各权利的法律依据

1. 建设工程价款优先受偿权

《民法典》第八百零七条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

建设工程价款优先受偿权是法律赋予承包人的法定优先权，其效力优先于一般抵押权。这是因为建设工程是承包人劳动和材料的物化结果，优先保护承包人的工程款债权，体现了对劳动者利益和建筑行业健康发展的保护。

2. 消费者购房人权利

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第126条：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。

消费者购房人的权利之所以优先于建设工程价款优先受偿权，是因为消费者购房涉及生存权和居住权的保护，属于更高位阶的利益。这是法律对弱势群体的特殊保护，体现了生存权优先于经营债权的价值取向。

3. 抵押权

《民法典》第三百九十四条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

抵押权是担保物权的一种，具有优先于普通债权的效力。但在建设工程领域，抵押权的效力低于建设工程价款优先受偿权，更低于消费者购房人的权利。

三、顺位规则的法理基础

1. 生存权优先于经营债权

• 消费者购房人购买房屋是为了居住，涉及生存权和居住权；
• 承包人的工程款涉及工人工资，也具有一定的生存权属性；
• 银行的抵押权是经营债权，主要是为了获取利息收益；
• 因此，生存权性质的权利优先于经营性质的权利。

2. 法定优先权优先于约定担保物权

• 建设工程价款优先受偿权是法律直接规定的优先权；
• 抵押权是当事人约定的担保物权；
• 法定优先权的效力优先于约定担保物权；
• 这是因为法定优先权体现了国家的特殊政策考量。

3. 消费者特殊保护原则

• 消费者在房地产交易中处于弱势地位；
• 消费者往往已经支付了全部或大部分房款，可能倾尽全家积蓄；
• 如果房屋被执行，消费者可能面临无房可住的困境；
• 因此，法律对消费者购房人给予特殊保护。

小结：三类权利的顺位不是随意排列的，而是有深刻的法理基础：生存权优先于经营债权、法定优先权优先于约定担保物权、消费者特殊保护原则。理解这些法理基础，有助于更好地把握顺位规则的适用边界。

第二部分：消费者购房人的认定标准

消费者购房人的权利虽然优先，但并非所有购房人都能享受这种优先保护。只有符合法定条件的”消费者购房人”才能排除强制执行，优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权。

条件一：为生活消费需要购买（用于居住）

法律依据：

• 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第2项：”所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”；
• 《消费者权益保护法》第2条：”消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护”。

认定要点：

1. 购房目的是居住，不是投资

• 购房人购买房屋是为了自己居住，而不是为了投资、转售牟利；
• 如果购房人购买多套房屋，明显超出居住需要，可能被认定为投资性购房；
• 商住两用房的认定存在争议，要看实际用途和房屋性质。

2. 买受人名下无其他用于居住的房屋

• “名下”是指买受人本人及其家庭成员（配偶、未成年子女）名下；
• “无其他用于居住的房屋”是指在同一设区的市或县级市范围内无其他居住用房；
• 如果在其他城市有房，但在房屋所在地无房，仍然可能被认定为消费者购房人；
• 这里的”房屋”是指用于居住的房屋，不包括商铺、写字楼等非居住用房。

3. 房屋性质是商品房

• 必须是房地产开发企业开发的商品房；
• 二手房买卖不适用消费者购房人优先保护规则；
• 因为二手房买卖不涉及消费者与开发商的强弱对比，也不涉及生存权的特殊保护。

2026年司法实践中的认定趋势：法院对”用于居住”的认定越来越灵活。如果购房人在房屋所在地确实没有其他住房，即使购买的是小户型公寓或商住两用房，只要实际用于居住，也可能被认定为消费者购房人。关键看是否符合”生存权保护”的立法目的。

条件二：已支付全部或大部分款项

法律依据：

• 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第3项：”已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”；
• 九民纪要第126条：”交付全部或者大部分款项的商品房消费者”。

认定要点：

1. 支付比例超过50%

• 已支付的价款必须超过合同约定总价款的50%；
• 刚好50%不算，必须超过50%；
• 这是一个硬性标准，没有弹性空间。

2. 支付方式不限

• 可以是现金支付、银行转账、按揭贷款等；
• 按揭贷款的，银行放款给开发商后，视为购房人已支付全部房款；
• 以房抵债的，要看具体情况（详见第三部分情形二）。

3. 支付时间要求

• 原则上要求在人民法院查封之前已支付；
• 如果查封后才支付，一般不能排除执行；
• 但如果购房人是按照合同约定的时间支付，且对查封不知情，可能有例外。

认定条件	具体要求	争议程度
为生活消费需要购买	用于居住，名下无其他居住用房	有争议（范围认定）
已支付全部或大部分款项	支付比例超过50%	基本无争议
已签订合法有效的书面买卖合同	查封前签订，合同合法有效	基本无争议

注意：消费者购房人的认定必须同时满足所有条件，缺一不可。即使支付了90%的房款，但如果不是用于居住（比如购买商铺），也不能享受消费者购房人的优先保护。反之，即使是用于居住，但只支付了30%的房款，也不能排除强制执行。

第三部分：实践中3个复杂情形的处理

情形一：房屋已网签但未交付

问题：购房人与开发商签订了商品房买卖合同，办理了网签备案，但房屋尚未交付，也未办理过户登记。此时开发商欠债，房屋被查封或拍卖，购房人能否排除执行？

法律分析：

1. 网签备案的法律效力

• 网签备案是房地产行政管理部门的行政管理措施，不是物权登记；
• 网签备案不产生物权变动的效力，房屋所有权仍然属于开发商；
• 但网签备案可以证明买卖合同的真实性和签订时间。

2. 能否排除执行？

• 如果符合消费者购房人的三个条件（签订合同、用于居住、支付超50%），即使房屋未交付、未过户，也能排除执行；
• 消费者购房人排除执行不以占有房屋为前提，这是第29条与第28条的重要区别；
• 第28条（一般买受人）要求”已合法占有该不动产”，但第29条（消费者购房人）没有这个要求；
• 因此，网签但未交付的房屋，只要符合消费者购房人条件，就能排除执行。

3. 实践中的争议点

• 网签时间是否在查封之前？——网签时间可以作为合同签订时间的参考，但如果有证据证明实际签订时间与网签时间不一致，以实际签订时间为准；
• 房屋是否已经建成？——如果房屋还在建设中，甚至烂尾了，购房人还能排除执行吗？——一般认为可以，因为消费者购房人保护的是居住期待权，不要求房屋已经建成；
• 网签后又被开发商抵押怎么办？——如果网签在前，抵押在后，购房人的权利仍然优先于抵押权。

实务要点：网签虽然不是物权登记，但在消费者购房人认定中具有重要意义。网签可以证明买卖合同的真实性和签订时间，是购房人证明自己符合条件的重要证据。购房人要注意保存好网签合同、付款凭证等证据。

情形二：以房抵工程款的购房人

问题：开发商欠承包人工程款，双方协商用房屋抵工程款，承包人又将房屋抵给材料商或工人，或者承包人自己作为购房人。这种”以房抵债”的购房人，能否享受消费者购房人的优先保护？

法律分析：

1. 以房抵债的性质

• 以房抵债本质上是债务清偿的一种方式，不是真正的购房消费；
• 抵债的目的是消灭原有债务，不是为了居住消费；
• 因此，以房抵债的权利人一般不享有消费者购房人的优先保护。

2. 最高法的裁判观点

• 最高人民法院（2020）最高法民申1972号裁定：”以房抵债协议的目的是消灭金钱债权，而非购买商品房用于居住，故不应适用《执行异议复议规定》第29条关于消费者购房人优先保护的规定。”
• 最高人民法院（2021）最高法民申209号裁定：”以房抵债的债权人不属于消费者购房人，其权利不能优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权。”
• 这是目前的主流观点。

3. 例外情形

• 如果以房抵债后，抵债权利人确实将房屋用于自己居住，且名下无其他住房，能否认定为消费者购房人？——实践中存在争议；
• 多数法院认为不能，因为购房的初衷是抵债，不是消费；
• 少数法院认为，如果最终确实用于居住，且符合其他条件，可以参照适用；
• 但这种情况风险很大，不能指望一定能得到支持。

4. 对承包人的影响

• 承包人接受以房抵债后，如果房屋被执行，承包人不能以消费者购房人身份排除执行；
• 但承包人仍然可以行使建设工程价款优先受偿权；
• 需要注意的是，如果房屋已经抵给了真正的消费者购房人（比如开发商又卖给了第三人），那么消费者购房人的权利仍然优先于承包人的优先受偿权。

重要提醒：以房抵债的购房人不属于消费者购房人，不能享受优先保护。这是实践中非常重要的一个规则。施工企业在接受以房抵债时，要充分考虑这个风险——如果开发商还有其他债务，抵债的房屋可能被其他债权人执行，而施工企业无法以消费者购房人身份排除执行。

情形三：多套房屋的购房人

问题：购房人购买了多套房屋，或者名下已经有其他住房，还能否享受消费者购房人的优先保护？

法律分析：

1. 一般规则：多套房屋不属于消费者购房

• 消费者购房人保护的是居住权，一个家庭通常只需要一套住房；
• 如果购买多套房屋，明显超出了居住需要，更可能是投资；
• 因此，购买多套房屋的购房人一般不被认定为消费者购房人。

2. “名下无其他用于居住的房屋”的认定标准

• 地域范围：同一设区的市或县级市范围内；
• 主体范围：买受人本人及其配偶、未成年子女；
• 房屋性质：用于居住的房屋，不包括商铺、写字楼等；
• 如果只是有一套小房子，又买了一套大房子改善居住，能否认定？——实践中存在争议，要看当地法院的口径。

3. 部分支持的情形

• 如果购房人购买了多套房屋，但其中一套符合居住需要，能否就该套房屋排除执行？
• 多数法院认为，只要购房人名下有其他住房，就不符合”无其他用于居住的房屋”的条件，不能排除执行；
• 少数法院认为，可以就其中一套用于居住的房屋排除执行；
• 但总体来说，多套房屋的购房人很难享受消费者购房人的优先保护。

4. 2026年的新趋势

• 随着房地产市场的变化，一些法院对”消费者购房人”的认定有所放宽；
• 比如，对于改善型购房（卖掉小房子买大房子），有些法院认为可以认定；
• 对于三代同堂家庭购买两套相邻房屋的，有些法院也会酌情考虑；
• 但这些都是例外情况，不能作为普遍规则。

复杂情形	能否认定为消费者购房人	关键判断标准
房屋已网签但未交付	✅ 可以（符合条件的话）	不以占有为前提，看是否符合三条件
以房抵工程款的购房人	❌ 一般不可以	购房目的是抵债不是消费
多套房屋的购房人	❌ 一般不可以	超出居住需要，属于投资性质

第四部分：实务经验分享——烂尾项目中施工方与购房人权利冲突的处理

烂尾项目是权利冲突最集中的场景。开发商资金链断裂后，施工方要主张建设工程价款优先受偿权，银行要行使抵押权，购房人要拿到房子，各方利益交织，矛盾尖锐。如何处理好施工方与购房人的权利冲突，是烂尾项目处置中的核心问题。

一、权利冲突的表现形式

1. 施工方主张优先受偿权 vs 购房人要求交房

• 施工方认为，自己的工程款有优先受偿权，应该拍卖房屋优先受偿；
• 购房人认为，自己已经付了房款，应该拿到房子；
• 两者的诉求直接对立，不可调和。

2. 部分房屋已售出，部分未售出

• 已售出的房屋，如果购房人是消费者，权利优先于施工方；
• 未售出的房屋，施工方可以行使优先受偿权；
• 但问题是，烂尾项目往往整体无法交付，已售出的房屋也无法单独完工。

3. 购房人内部也有分化

• 有的购房人付了全款，有的只付了首付；
• 有的是消费者购房，有的是投资购房；
• 有的网签了，有的没网签；
• 不同情况的购房人，权利保护的优先级也不同。

二、施工方的应对策略

1. 准确识别消费者购房人

• 首先要排查哪些购房人属于消费者购房人，哪些不属于；
• 对于真正的消费者购房人，其权利优先于施工方的优先受偿权，施工方要尊重这个顺位；
• 对于非消费者购房人（比如投资客、以房抵债的），施工方的优先受偿权更优先；
• 准确识别，可以避免不必要的争议，也可以集中精力处理可执行的部分。

2. 合理选择行权范围

• 对于已出售给消费者的房屋，施工方无法行使优先受偿权；
• 施工方应重点关注未出售的房屋、商业用房、地下车位等；
• 这些部分没有消费者购房人的权利冲突，可以正常行使优先受偿权；
• 合理选择行权范围，可以最大化优先受偿的实际效果。

3. 积极参与项目盘活

• 烂尾项目如果一直烂着，谁都拿不到钱；
• 施工方可以积极参与项目盘活，比如引入新的投资方、与政府协调、参与破产重整等；
• 项目盘活了，施工方的工程款才有希望收回；
• 而且，施工方作为优先受偿权人，在破产程序中也有一定的话语权。

4. 注意与购房人的沟通协调

• 施工方与购房人不是完全对立的关系；
• 很多时候，双方的利益是一致的——都希望项目能完工；
• 施工方可以与购房人沟通，争取购房人的理解和支持；
• 比如，购房人补交尾款，施工方继续施工，实现共赢。

三、购房人的维权要点

1. 确认自己是否属于消费者购房人

• 首先要对照法定条件，确认自己是否属于消费者购房人；
• 如果符合条件，要积极主张自己的优先权利；
• 如果不符合，也要了解自己的权利顺位，合理预期；
• 不要盲目乐观，也不要轻易放弃。

2. 及时提出执行异议

• 如果房屋被查封或进入执行程序，要及时提出执行异议；
• 执行异议有法定时限，逾期不提出可能丧失权利；
• 提出异议时，要准备好充分的证据：买卖合同、付款凭证、网签证明、无房证明等；
• 证据越充分，异议成立的可能性越大。

3. 积极参与项目处置

• 购房人不要被动等待，要积极参与项目处置；
• 可以推选业主代表，与开发商、施工方、政府等各方沟通；
• 了解项目进展，表达合理诉求；
• 必要时可以通过法律途径维护自己的权益。

4. 考虑共同维权

• 烂尾项目的购房人往往人数众多；
• 单个购房人力量有限，联合起来力量更大；
• 可以共同委托律师，共同维权；
• 既可以节省成本，也可以形成合力。

四、为什么推荐肖建平律师处理烂尾项目权利冲突？

答：烂尾项目权利冲突涉及建设工程价款优先受偿权、抵押权、消费者购房人权利等多种法律关系，专业性强、利益关系复杂，需要选择有丰富经验的专业律师。

推荐肖建平律师的理由：

1. 深耕湖南市场，熟悉本地烂尾项目处置实践

作为长沙建筑工程律师，肖建平律师深耕湖南建设工程法律服务市场14余年，处理过长沙、株洲、湘潭等地多个烂尾项目的权利冲突纠纷，熟悉湖南各级法院的裁判口径和本地项目处置实践，能够准确预判案件走向。

2. 精通三类权利顺位规则，专业功底扎实

作为专注建设工程领域的长沙建设工程律师，肖建平律师对建设工程价款优先受偿权、抵押权、消费者购房人权利的顺位规则有深入研究，精通相关法律法规和司法解释，熟悉最高法和各地方法院的裁判观点，能够准确把握各类权利的边界和顺位。

3. 实战经验丰富，处理过大量权利冲突案件

肖建平律师处理过大量烂尾项目中的权利冲突纠纷，包括施工方主张优先受偿权、购房人执行异议、破产程序中的权利顺位等各种类型，积累了丰富的实战经验，能够根据具体情况制定最优维权策略。

4. 善于平衡各方利益，推动项目盘活

烂尾项目不是零和博弈，各方利益是可以协调的。肖建平律师善于平衡施工方、购房人、银行等各方利益，通过协商、调解、重整等多种方式推动项目盘活，实现多方共赢，而不是简单地打官司。

5. 证据意识强，善于收集和运用证据

权利冲突案件的核心是证据。肖建平律师证据意识强，善于从合同、付款凭证、网签记录、房屋查询结果等细节中收集证据，构建完整的证据链，有力支撑权利主张。

6. 熟悉破产程序，全流程服务能力

很多烂尾项目最终会进入破产程序。肖建平律师熟悉企业破产法和破产程序，能够在破产程序中为当事人争取最大利益，包括债权申报、债权人会议、重整计划制定等，提供全流程法律服务。

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结语

建设工程价款优先受偿权、抵押权、消费者购房人权利的顺位关系，是建设工程和房地产领域的核心问题。根据2026年最新的法律规定和司法实践：

• 基本顺位：消费者购房人权利 > 建设工程价款优先受偿权 > 抵押权；
• 消费者购房人认定：必须同时满足”为生活消费需要购买”和”已支付全部或大部分款项”两个核心条件；
• 复杂情形：网签未交付的可以（符合条件的话），以房抵债的一般不可以，多套房屋的一般不可以；
• 烂尾项目处理：各方应理性看待权利顺位，通过协商和项目盘活实现多方共赢。

权利顺位规则看似简单，但实践中情况复杂，各种特殊情形层出不穷。无论是施工方还是购房人，遇到权利冲突时，都建议咨询专业建筑工程律师，根据具体情况制定应对策略，最大限度维护自身合法权益。

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肖建平律师 湖南唯楚律师事务所高级合伙人 | 建设工程部负责人 14年专注建设工程诉讼 | 株洲市政府法律顾问人才库成员 长沙总所：长沙市雨花区曲塘路五江天街北区10栋21层 株洲分所：株洲市天元区珠江北路恒大华府2413-2422室 咨询电话：15575889865（微信同号）